Les 7 idées reçues sur la construction d’une maison individuelle

Construire sa maison fait rêver, mais ce rêve est souvent freiné par une série d’idées reçues bien ancrées. Ces croyances, largement partagées mais rarement fondées, dissuadent de nombreux porteurs de projet de se lancer ou les conduisent à de mauvaises décisions. Dans un marché immobilier tendu, où l'offre dans l'ancien ne répond plus toujours aux attentes, il est urgent de démystifier la construction neuve.

Cet article s’adresse à ceux qui envisagent de construire et à tous les professionnels qui, chaque jour, accompagnent ces projets. Ensemble, déconstruisons ces 7 fausses idées pour ouvrir la voie à une approche rationnelle, moderne et stratégique de la maison individuelle.

Idée reçue n°1 : « Construire coûte forcément plus cher qu’acheter dans l’ancien »

La réalité :

C’est faux, surtout si l’on compare à surface, localisation et prestations équivalentes. En 2024, le prix moyen d’une maison neuve (hors terrain) en France est de 1 800 à 1 900 €/m² contre 2 550 €/m² pour l’ancien selon la Fédération Française du Bâtiment (FFB). Même en intégrant le coût du terrain, la construction neuve reste compétitive, avec une absence de travaux à prévoir et des frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien).

Simulation chiffrée d’un projet type de maison neuve en 2024

Pour une maison individuelle neuve d’environ 110 m² habitables sur un terrain de 600 m², on peut estimer un budget total autour de 270 000 à 300 000 € (hors aides). Les dernières données officielles indiquent que le projet moyen atteignait 312 400 € pour une maison neuve de 119 m² sur 949 m² de terrain​

. Notre projet type, un peu plus petit, comprendrait par exemple :

• Terrain – ~60 000 € pour 600 m² (le prix moyen des terrains était de ~100 €/m² en 2023​ avec de fortes disparités selon la localisation).
• Construction de la maison – ~200 000 € pour 110 m². Le coût de construction constaté tourne autour de 1 800 à 1 900 € par m² en 2024​ (soit ~209 000 € pour 110 m²). Ce montant inclut les travaux, les matériaux, la main d’œuvre et la marge du constructeur, ainsi que la TVA normale à 20%. À titre de repère, le prix d’achat moyen d’une maison neuve seule (hors terrain) était ~221 500 € en 2023​.
• Total principal estimatif – En combinant terrain et maison, on atteindrait environ 260 000 € pour ce projet type de 110 m². Il faut ensuite ajouter les frais annexes (frais d’achat, raccordements, assurances…), détaillés ci-dessous, ce qui porterait le budget final plutôt vers 280 000 à 300 000 €. Cette estimation correspond bien à la répartition observée nationalement (en moyenne ~70% du budget pour la construction et ~30% pour le foncier)​

Frais annexes à prévoir (notaire, raccordements, assurances…)

Un certain nombre de frais annexes s’ajoutent au prix du terrain et de la construction :

• Frais de notaire – Lors de l’achat du terrain, des frais d’enregistrement et honoraires sont dus (similaires à l’ancien). Ils représentent environ 7 à 8 % du prix du terrain​. Pour un terrain à 60 000 €, il faut prévoir ~4 500 € de frais de notaire. (À noter : si vous achetez via un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) séparant l’achat du terrain et la construction, la partie construction n’est pas soumise aux « frais de notaire » mais à la TVA sur les travaux, déjà incluse dans le prix du constructeur.)
• Viabilisation du terrain – Si le terrain n’est pas encore viabilisé, il faudra le raccorder aux réseaux (eau, électricité, assainissement, télécom…). Le coût moyen se situe entre 5 000 € et 15 000 € selon la distance des réseaux et les taxes locales de raccordement​. Par exemple, un terrain en lotissement déjà équipé coûtera peu à brancher (~5 000 €), tandis qu’un terrain isolé peut engendrer plus de 10 000 € de travaux de raccordements​.
• Assurances obligatoires – Le maître d’ouvrage (futur propriétaire) doit souscrire une assurance dommages-ouvrage, qui garantit la réparation rapide des malfaçons couvertes par la garantie décennale. Son coût est généralement d’environ 2 000 à 5 000 € (soit ~1 à 5% du coût de construction)​. Ce montant dépend de l’assureur et du projet, mais il est obligatoire de l’inclure dans le budget.
• Taxes d’urbanisme – Une taxe d’aménagement est perçue par la commune et le département lors de la construction. Son montant dépend de la surface construite et du taux voté localement (entre 1 et 5% pour la part communale le plus souvent​). Pour notre maison de 110 m², la taxe d’aménagement peut représenter plusieurs milliers d’euros (souvent entre 2 000 et 5 000 € suivant les communes).
• Aménagements extérieurs – Enfin, il faut prévoir le budget pour les accès, clôtures, terrassement du jardin, etc. Ces dépenses varient selon les projets (elles sont parfois comptées à part pour ~5 à 10% du coût total).

Dispositifs d’aide financière mobilisables en 2024

Plusieurs aides financières et avantages fiscaux peuvent alléger le budget d’une construction neuve, sous conditions :

• Prêt à Taux Zéro (PTZ) – Le PTZ est un crédit sans intérêts accordé pour l’achat ou construction de la résidence principale, sous condition de revenus (primo-accédants notamment). En 2024, ce dispositif a été prolongé jusqu’en 2027 et renforcé pour les ménages modestes : il peut financer jusqu’à 40% du coût du projet (voire 50% pour les revenus plus faibles), avec un montant maximal d’environ 100 000 € dans les zones les plus tendues​.
  Exemple : pour une famille construisant en zone B1 (grande agglomération comme Toulouse), le PTZ pourrait couvrir jusqu’à ~40% du budget, sous réserve que ses revenus ne dépassent pas le plafond (~60 000 € annuels pour 4 personnes en zone B1). Toutefois, les conditions du PTZ neuf se sont resserrées au 1ᵉʳ avril 2024 : désormais, l’aide vise surtout les logements neufs en immeuble collectif dans les zones tendues (grandes villes)​.
   En pratique, cela exclut souvent les maisons individuelles isolées en zones B2 et C (zones moins denses) du bénéfice du PTZ neuf, sauf cas particuliers. (À noter : cette restriction doit être assouplie en 2025, où le PTZ redeviendrait accessible à la construction de maisons individuelles sur tout le territoire​.)
• TVA réduite à 5,5% en zone ANRU – Pour favoriser l’accession à la propriété dans certains quartiers prioritaires, l’achat d’un logement neuf en zone ANRU ou QPV (quartier prioritaire) bénéficie d’une TVA à 5,5% au lieu de 20%​. Ce taux réduit s’applique sous conditions de ressources et d’occupation (résidence principale pendant au moins 10 ans). Concrètement, cela peut faire économiser plus de 10% sur le prix de la maison dans les secteurs éligibles – un coup de pouce fiscal majeur pour les ménages modestes​. Par exemple, dans le cadre d’une opération en zone ANRU à Toulouse, une maison neuve de 200 000 € HT ne serait taxée qu’à 5,5% (soit 11 000 € de TVA) au lieu de 20% (40 000 € de TVA), sous réserve d’éligibilité.
• Exonération de taxe foncière pendant 2 ans – Les constructions neuves bénéficient généralement d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant 2 ans (à partir du 1ᵉʳ janvier qui suit l’achèvement)​. Il faut déclarer l’achèvement des travaux aux impôts dans les 90 jours pour en profiter. Cette exonération de 2 ans est automatique sur la part communal et intercommunale, sauf si la commune a voté sa suppression​. Dans la plupart des communes, vous ne paierez donc pas de taxe foncière les deux premières années, ce qui représente une économie de plusieurs centaines voire quelques milliers d’euros selon la taxe locale. De plus, certaines collectivités accordent une exonération prolongée (5 ans de plus) pour les constructions neuves à haute performance énergétique (BBC, RT 2012 renforcée…)​.
  Par exemple, une maison certifiée Bâtiment Basse Consommation achevée en 2024 pourrait être exonérée 7 ans au total de taxe foncière si la commune l’a décidé (2 ans d’exonération « nouvelle construction » + 5 ans « basse conso »).
• Prêt Action Logement (ex-1% employeur) – Les salariés du secteur privé (entreprises >10 salariés) peuvent solliciter un prêt Action Logement en complément de leur emprunt principal. Ce prêt accession offre un taux très faible (~1% hors assurance) pour une durée jusqu’à 25 ans, et un montant pouvant atteindre 30 000 €​
  (selon la zone et la politique de l’organisme Action Logement local). Il est généralement conditionné à un revenu modeste et à l’utilisation pour la résidence principale neuve. Par exemple, un ménage primo-accédant dans le Sud-Ouest avec un membre employé d’une grande entreprise pourra emprunter 20 à 30 k€ à 1% sur 20 ans via Action Logement, ce qui réduit le coût des mensualités.
• Subventions locales et régionales – Enfin, il existe des aides locales variées pour encourager l’accession à la propriété. Certaines villes, intercommunalités ou régions proposent des primes ou prêts bonifiés. Par exemple, la ville de Toulouse offre un “Pass Accession Toulousain”, un prêt à 0% jusqu’à 10 000 € environ, pour les primo-accédants respectant des plafonds de revenus – y compris pour les projets de construction neuve dans certains quartiers politiques de la ville​.
   De même, d’autres communes ou agglomérations en Occitanie (Montpellier, Nîmes Métropole, etc.) accordent des aides financières (prêts à taux zéro locaux, subventions) pour l’achat d’un premier logement neuf. Il est donc important de se renseigner auprès de l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) ou des services habitat de votre région sur les dispositifs spécifiques en vigueur. Ces coups de pouce locaux, additionnés aux aides nationales, peuvent représenter plusieurs milliers d’euros d’économie et tordre le cou à l’idée reçue que “construire sa maison n’ouvre droit à rien” – en réalité, de nombreux leviers existent pour rendre votre projet plus abordable.

Comparaison avec l’achat dans l’ancien

En 2024, le prix moyen au m² dans l’ancien est estimé à 2 550 € par m² pour les maisons, selon la Fédération Française du Bâtiment (FFB). Pour une maison de 110 m², cela représente un prix d’achat moyen de 280 500 €, hors travaux éventuels.

• Frais de notaire – Dans l’ancien, ils sont plus élevés : environ 7 à 8 % du prix total, soit 22 000 € sur un achat à 280 000 €.
• Travaux de rénovation – Selon l’état du bien, il faut souvent prévoir 20 000 à 50 000 € de travaux pour mise aux normes, isolation, chauffage, etc.
• Consommation énergétique – Les maisons anciennes consomment 200 à 250 kWh/m²/an, contre 50 kWh/m²/an dans le neuf, soit un surcoût annuel pouvant atteindre 1 000 à 2 000 € sur la facture énergétique.

Coût total estimé pour l’ancien :

• Achat maison : 280 000 €
• Frais de notaire : 22 000 €
• Travaux : 30 000 € (moyenne)
• Total : 332 000 € (hors surcoûts énergétiques annuels)

Résultat de la comparaison :

• Maison neuve : 280 000 à 300 000 € (économies énergétiques, aides financières disponibles, garantie décennale)
• Maison ancienne : 330 000 € en moyenne, avec des frais de fonctionnement supérieurs et des travaux à prévoir.