En Haute-Garonne, la construction de maison en centre ville répond à des règles d’urbanismes et exige une construction haut de gamme et soignée.
Exigences de la construction de maison en centre ville
La construction de maison en centre ville combine tous les avantages. Autonomie, tranquillité, jardin, espace, confort et agencement sur mesure de la maison neuve profitent ainsi d’un environnement urbain et les services de proximité associés : commerce, vie sociale, écoles, loisirs, transports publics… Pour les salariés, c’est la promesse de passer moins de temps dans les embouteillages. Pour les retraités, l’objectif est de conserver autonomie et vie sociale. Mais un tel projet ne s’improvise pas. CELIA création, constructeur de maisons individuelles vous aide à décrypter les exigences d’un tel projet.
Quelles règles d’urbanisme pour un terrain en centre ville?
Il est souvent très difficile de trouver un terrain en centre ville. C’est là que l’appui d’un constructeur de maison individuelle, bien implanté localement est important. Tous les terrains ne sont pas adaptés à votre construction idéale ou votre budget. En centre-ville, la construction est régie par différentes règles. Hauteur du bâtiment, nombre de mètres carrés, limites avec la voirie…, tous ces éléments sont généralement strictement encadrés par les Plans locaux d'urbanisme (PLU) des communes et, à défaut, par le code de l'urbanisme. Chaque terrain, en fonction de sa taille et de son emplacement, peut se voir attribuer des règles différentes de construction.
Quelles distances entre les constructions et les limites avec la voirie
Hors Plan local d'urbanisme (PLU), l'article R.111 du code de l'urbanisme détermine les distances à respecter entre ces deux constructions. Le texte explique que la maison peut être construite en limite de propriété, soit s’en éloigner de la moitié de la hauteur de la maison. Les limites avec la voirie en centre ville seront dictées par le PLU.
Implanter la maison sur le terrain : le rôle du géomètre
Lorsque l’on souhaite faire construire une maison en centre ville, un géomètre est souvent nécessaire. Ce dernier est un spécialiste de la mesure des terrains. C’est lui qui est en charge du bornage d’un terrain et qui établit officiellement sa superficie. Il apporte ainsi de précieux conseils juridiques pour comprendre ce qu’il est permis de construire sur un terrain en particulier en fonction de sa taille et des limites séparatives.
Si la limite entre deux propriétés n'est pas précise, il convient alors de faire appel à un géomètre. Il effectuera les recherches, les démarches administratives, les mesures et les calculs pour préciser le bornage réel entre deux propriétés.
Le constructeur fait preuve d’astuce pour une maison sur-mesure haut-de-gamme et économe, adaptée à son terrain en centre-ville.
Quelles règles en secteur protégé ?
Certaines parties de villes peuvent être classées ou en secteur sauvegardé. C’est le cas généralement lorsque votre terrain est situé aux abords d’un bâtiment historique ou dans un quartier classé. Dans ce cas, L’Architecte des Bâtiments de France (ABF) peut être associé à l’instruction de la demande de permis de construire. Celui-ci veillera alors à l’intégration architecturale du projet à son environnement proche et lointain. Couleur des volets, matériaux, détails des façades et des toitures devront alors s’harmoniser avec ceux des bâtiments se trouvant dans la zone protégée. Des contraintes bien comprises et anticipées par votre constructeur de maison individuelle qui connaît bien son secteur et les règles d’urbanisme afférentes. Néanmoins, ces contraintes peuvent entraîner des coûts plus importants que ceux d’une construction classique et des délais de construction plus importants en raison du délai d’instruction des dossiers par l’architecte des bâtiments de France.
Démolition - reconstruction : quel permis ?
Les terrains les mieux placés en centre-ville sont rarement libres de toute construction. Il est ainsi souvent nécessaire de démolir certains bâtiments existants. Un permis de démolir est alors exigé. Dans le cadre d’un projet de construction, cette demande est intégrée à celle du permis de construire.
Le surcoût d’un terrain en deuxième ligne
Les terrains se faisant rares en centre-ville, les nouveaux terrains sont souvent issus d’une division parcellaire. Ils peuvent alors être situés en deuxième ligne par rapport à la voie publique. Une situation qui nécessite la création d’un accès. De la même façon, la situation de ce terrain peut induire des coûts supplémentaires en termes de travaux. L’accès au chantier peut être complexe et la construction peut nécessiter des engins de levage spécifiques qui entraîneront aussi un surcoût pour la construction. De la même façon, le raccordement de la maison aux réseaux (électricité, assainissement, eau…) sera plus coûteux que dans une construction située en première ligne. En effet, le coût dépend généralement de la distance qui sépare la nouvelle construction des réseaux existants.
Des fondations spécifiques
La construction de maison en centre ville est parfois plus complexe car les terrains peuvent présenter des défauts. La présence de remblais, de couches instables, de pollution est fréquente et peut nécessiter des fondations particulières, plus coûteuses et profondes de type micropieux ou radiers.
Faire construire sa maison en centre-ville nécessite de soigner l’isolation phonique
Bien soigner l’isolation phonique
Une construction de maison en centre ville, demande également de soigner l’isolation acoustique des bâtiments. Sensible au confort des habitants, le constructeur de maison adaptera la conception du bâtiment. Ainsi l’environnement sonore influencera la conception et l’implantation du bâtiment, l'organisation du volume intérieur et le choix de matériaux avec isolation phonique, notamment les portes et les fenêtres.
Une conception architecturale poussée
Sur des terrains souvent exigus, parfois mal-orientés, avec de forts vis à vis, le constructeur de maisons individuelles en centre ville doit faire preuve de créativité. L’objectif est de transformer les contraintes en atout. Le constructeur de maison visera à offrir un maximum de confort, de lumière naturelle, d’apport solaire et d’espace. Les maisons ainsi conçues sur-mesure se révèlent d’autant plus charmantes qu’elles ont su relever les défis d’un emplacement complexe.
