Dans un contexte économique difficile, marqué par des taux d'emprunt élevés et une inflation galopante, accéder à la propriété peut s'avérer être un véritable défi pour les primo-accédants. Cet article a pour but de vous éclairer à travers ce parcours semé d'embûches, en vous fournissant des conseils pratiques et des stratégies adaptées pour vous aider à concrétiser votre projet immobilier malgré la crise.
Comprendre le contexte économique actuel ( 2023 )
En raison des récentes décisions de la Banque Centrale Européenne (BCE) et de la Réserve Fédérale (Fed) aux États-Unis, le coût d'emprunt a augmenté. Ces institutions ont décidé d'augmenter le taux directeur, le taux auquel elles prêtent aux banques commerciales, pour lutter contre l'inflation. En août dernier, l'inflation atteignait 9,1 % dans la zone euro en rythme annuel.
Cela a des implications directes pour ceux qui cherchent à acheter une maison, en particulier les primo-accédants. En France, par exemple, le taux moyen du crédit hors renégociations a commencé à augmenter en janvier 2022, passant de 1,06 % en décembre 2021 à 1,45 % en juillet 2022. Cette augmentation peut entraîner une réduction des capacités d'achats de certains emprunteurs particuliers.
Prenons l'exemple concret de l’un de nos clients:
M. P a un salaire moyen de 2.340 euros net par mois. En 2021, avec un taux d'intérêt de 1,08 %, cette personne aurait pu emprunter jusqu'à 215.240 euros. En 2022, avec un taux d'intérêt de 1,45 %, cette capacité d'emprunt est réduite à 205.990 euros, soit une réduction de près de 10.000 euros. En termes de surface habitable, cela représente une réduction de 92 m² à 84 m²
Dans ce contexte, il est crucial d'adopter une stratégie adaptée pour maximiser ses chances de réussir son projet immobilier. Cela passe notamment par une préparation rigoureuse, un financement bien pensé et une recherche approfondie du marché immobilier.
Si vous êtes primo-accédant, CELIA Création vous accompagne pendant toute la durée de votre projet et vous aide à naviguer dans ce contexte économique difficile.
Dans la suite de cet article, nous aborderons les différentes solutions de financement disponibles pour les primo-accédants, les astuces pour bien préparer son dossier de prêt immobilier, ainsi que les critères à prendre en compte pour trouver le bien idéal. Nous verrons également comment tirer parti des aides proposées par l'État et les collectivités locales, ainsi que les opportunités offertes par la crise pour investir intelligemment dans l'immobilier.
Les solutions de financement pour les primo-accédants
En tant que primo-accédant, il est important de connaître les différentes solutions de financement à votre disposition pour vous aider à concrétiser votre projet immobilier malgré les taux d'emprunt élevés et l'inflation. CELIA création vous propose un tour d'horizon des options qui s'offrent à vous.
- Le prêt immobilier classique: Il s'agit du prêt le plus courant pour financer un achat immobilier. Les banques proposent généralement des taux d'intérêt variables en fonction de la durée du prêt et du montant emprunté. Il est conseillé de comparer les offres de plusieurs établissements bancaires pour obtenir le meilleur taux possible.
- Le prêt à taux zéro (PTZ): Destiné aux primo-accédants sous conditions de ressources, le PTZ est un prêt sans intérêt accordé par l'État pour financer une partie de l'achat d'un logement neuf ou ancien à rénover. Ce prêt vient en complément d'un prêt immobilier classique et permet de réduire le coût total de votre financement.
- Le prêt d'accession sociale (PAS): Ce prêt est destiné aux ménages modestes pour l'achat d'une résidence principale. Il est accordé par les établissements bancaires ayant passé une convention avec l'État et offre des taux d'intérêt généralement plus avantageux que les prêts immobiliers classiques. De plus, il ouvre droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL).
- Le prêt conventionné: Similaire au PAS, le prêt conventionné est accordé par les banques ayant signé une convention avec l'État. Il est accessible sans condition de ressources et peut financer jusqu'à 100% du coût de l'opération. Les taux d'intérêt sont plafonnés, ce qui peut être avantageux en période de taux d'emprunt élevés.
- Le prêt épargne logement (PEL/CEL): Le PEL et le CEL sont des produits d'épargne dédiés au financement d'un projet immobilier. En épargnant sur ces comptes pendant une certaine durée, vous pourrez bénéficier d'un prêt à un taux d'intérêt préférentiel pour financer votre achat.
- Le prêt employeur (Action Logement): Si vous travaillez dans une entreprise de plus de 10 salariés, vous pouvez bénéficier d'un prêt employeur à un taux d'intérêt attractif pour financer votre résidence principale. Les conditions d'octroi varient en fonction de l'entreprise et du secteur d'activité.
Pour maximiser vos chances d'obtenir un financement avantageux, il est essentiel de bien préparer votre dossier de prêt immobilier et de solliciter les différentes aides auxquelles vous êtes éligible.
Bien préparer son dossier de prêt immobilier
1/Votre dossier de Financement dépendra de 3 facteurs :
Vous devez constituer un dossier de financement solide afin de soumettre votre demande de financement auprès de la ou des banques de votre choix. Ce dossier comprend toutes vos informations personnelles ainsi que les documents correspondants attestant de leur véracité. La banque pourra ainsi analyser votre situation financière et évaluer votre capacité à rembourser le montant que vous souhaitez emprunter.
a/ Votre taux d’endettement
Le taux d'endettement est un indicateur clé utilisé par les banques et autres établissements de crédit pour évaluer votre capacité à rembourser un prêt. Il s'agit du rapport entre le total de vos charges financières mensuelles (incluant vos remboursements de prêts existants et le prêt envisagé) et vos revenus nets mensuels.
Il est généralement exprimé en pourcentage. Par exemple, si vous avez des charges financières mensuelles de 1 000 euros et des revenus nets mensuels de 3 000 euros, votre taux d'endettement est de 33,33%.
Traditionnellement, les banques ont tendance à considérer un taux d'endettement maximum de 33% comme acceptable. Cependant, ce n'est pas une règle stricte et la décision peut dépendre d'autres facteurs, tels que votre stabilité d'emploi, votre épargne, votre patrimoine, etc.
Revenus : Les revenus désignent l'ensemble des sommes d'argent que vous gagnez. Ils peuvent provenir de différentes sources. Voici quelques exemples :
- Revenus d'activité professionnelle : Il s'agit de l'argent que vous gagnez grâce à votre travail. Cela peut être un salaire si vous êtes salarié, ou un bénéfice si vous êtes travailleur indépendant, entrepreneur ou gérant d'une entreprise.
- Revenus de placements financiers : Si vous avez des placements financiers, comme des actions, des obligations ou des comptes d'épargne, vous pouvez recevoir des revenus sous forme d'intérêts, de dividendes ou de gains en capital.
- Revenus immobiliers : Si vous possédez des biens immobiliers que vous louez, les loyers que vous recevez sont considérés comme des revenus.
- Pensions et allocations : Les pensions de retraite, les allocations chômage, les prestations sociales, les pensions alimentaires reçues sont également des formes de revenus.
- Revenus exceptionnels : Ce sont des revenus qui n'arrivent pas régulièrement, comme un héritage, une prime exceptionnelle, un gain de loterie, etc.
Quand il s'agit d'un prêt, les banques et les institutions financières prennent généralement en compte les revenus stables et réguliers. Les revenus exceptionnels peuvent ne pas être pris en compte car ils ne sont pas garantis à l'avenir.
Les charges : Les charges représentent l'ensemble des dépenses que vous avez à assumer régulièrement. Elles peuvent prendre plusieurs formes, notamment :
- Les charges fixes : Il s'agit des dépenses qui restent constantes d'un mois à l'autre. Cela peut inclure le loyer ou le remboursement d'un prêt immobilier, les pensions alimentaires, etc,
- Les charges financières : Ce sont les remboursements de crédits et les intérêts que vous devez payer sur vos emprunts.
b/ Votre situation financière
En tant que primo-accédant il y a plusieurs facteurs financiers que les banques vont considérer avant de vous accorder un prêt immobilier. Vos revenus et vos charges seront examinés minutieusement. Pour cela les banques exigent les trois derniers relevés de vos comptes ( sur tous vos comptes bancaires ). De cette façon elles auront une image de votre situation financière
- Analyse des dépenses : Les relevés bancaires donnent également une vue d'ensemble de vos dépenses mensuelles. Les banques peuvent ainsi évaluer votre gestion financière et déterminer si vous êtes capable de gérer un prêt immobilier en plus de vos dépenses actuelles.
- Découverte d'endettement : Les relevés bancaires peuvent révéler des dettes existantes que vous n'avez peut-être pas mentionnées dans votre demande de prêt. Cela pourrait inclure des dettes de carte de crédit, des prêts étudiants, des prêts auto, etc.
- Recherche de transactions suspectes : Les banques chercheront également des transactions suspectes ou inhabituelles. Par exemple, si vous avez récemment effectué de gros retraits ou dépôts, la banque voudra en connaître la raison.
- Vérification du revenu : Vos relevés bancaires montrent vos revenus mensuels et peuvent aider à prouver que vous avez un revenu stable. C'est particulièrement important si vous êtes travailleur indépendant ou si votre revenu varie d'un mois à l'autre.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez prouver que vous gérez bien vos finances. Vous devez donc éviter les incidents de paiement, ne pas avoir trop de crédits et ne pas être à découvert.
Il faut noter que si vous faites la demande de prêt dans votre propre établissement bancaire, il aura un historique beaucoup plus complet de votre situation. Cela pourrait éventuellement jouer en votre défaveur.
c/ Votre situation professionnelle
Revenu stable : Les banques veulent voir un revenu stable, ce qui signifie généralement un emploi à temps plein depuis au moins deux ans. Cela leur donne confiance que vous aurez la capacité de rembourser le prêt à long terme.
La stabilité de votre situation professionnelle est également un élément important. Par exemple, un CDI est souvent plus rassurant pour une banque qu'un CDD ou un emploi temporaire.
L’important est de pouvoir justifier de revenus stables et réguliers.
2/Estimation du budget
Évaluer vos revenus
La première chose à faire est d'évaluer l'ensemble de vos revenus. Cela inclut non seulement votre salaire, mais aussi toute autre source de revenu, tels que les revenus locatifs, les revenus d'un travail à temps partiel, les pensions alimentaires, etc.
Calculer vos dépenses mensuelles
La deuxième étape consiste à calculer vos dépenses mensuelles. Cela comprend tout, des factures de services publics aux dépenses d'épicerie, en passant par les remboursements de prêts existants et les dépenses discrétionnaires comme les sorties et loisirs. C'est une étape essentielle pour déterminer combien vous pouvez réellement vous permettre de rembourser chaque mois.
Prendre en compte les frais supplémentaires
Lors de l'achat d'une maison, il y a toujours des frais supplémentaires à prendre en compte. Ceux-ci incluent les frais de notaire, les frais d'agence immobilière, les frais de garantie, les frais de déménagement, etc. Il est important de les intégrer à votre budget pour éviter les surprises.
Déterminer l'apport personnel
L'apport personnel est la somme d'argent que vous pouvez mettre de votre poche pour l'achat de la maison. Il n'y a pas de minimum légal, mais en général, les banques préfèrent que l'apport personnel couvre au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 10% du prix du bien.
Estimer le coût total de l'achat
Une fois que vous avez une idée de vos revenus, de vos dépenses et de votre apport personnel, vous pouvez commencer à estimer le coût total de l'achat de la maison. Cela comprend le prix d'achat de la maison, les frais supplémentaires mentionnés ci-dessus, ainsi que les coûts d'emprunt, comme les intérêts du prêt.
Prenons l’exemple d’une personne qui gagne 2000 € par mois et qui doit rembourser un crédit à la consommation ( pour sa voiture par exemple ) de 200€ par mois.
- Calcul du montant maximal du remboursement de prêt :
Le ratio d'endettement recommandé est de 33%, ce qui signifie que votre paiement de prêt mensuel ne devrait pas dépasser 33% de votre revenu mensuel brut. Pour une personne gagnant 2 000€ par mois et remboursant un crédit de 200€ par mois,, cela signifie que le remboursement du prêt ne devrait pas dépasser 594 € par mois ((2 000€-200€) x 0,33). - Détermination du montant du prêt :
Le montant exact du prêt que vous pouvez obtenir dépendra du taux d'intérêt et de la durée du prêt. Par exemple, avec un taux d'intérêt de 3% sur 20 ans, un remboursement mensuel de 594€ pourrait vous permettre d'emprunter environ 100 000€. - Prise en compte des frais annexes :
N'oubliez pas que l'achat d'une maison implique également des frais supplémentaires, tels que les frais de notaire et les frais d'agence. En général, ces frais représentent environ 7 à 10% du prix d'achat de la maison. Si vous prévoyez d'utiliser votre prêt pour couvrir ces frais, vous devrez réduire le montant que vous pouvez dépenser pour la maison elle-même. - Apport personnel :
Enfin, n'oubliez pas d'inclure votre apport personnel dans le calcul. Cela pourrait augmenter la somme totale que vous pouvez consacrer à l'achat de la maison.
